Квартира в блокированном жилом доме

Какие критерии позволяют считать ОКС домом блокированной застройки

Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

• жилой дом с количеством этажей не более чем три;

• состоит из блоков, количеством не более десяти;
• каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;
• каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2).
Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм — СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» и СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные».
Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:
• иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
• не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;
• не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома.
Особенности при первичной постановке на учет!
Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:
Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. N Д 23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Pекомендации по проектированию блокированного дома

1. 1 Введение

Данная работа является продолжением предыдущего этапа научно- исследовательской работы. Цель работы – разработка методических указаний для проектирования блокированного дома студентами архитектурного ВУЗа с учетом современных норм и технологий проектирования.

На предыдущем этапе были рассмотрены следующие темы: историческое развитие блокированных домов, экономические аспекты, принципы блокировки и принципы создания архитектурной выразительности блокированного дома.

В данном этапе будет рассмотрена планировочная структура блокированного дома и прилегающего к нему участка. А также принципы решения проблем, возникающих при проектировании «таунхаусов» и принципы создания энергоэффективных домов.

Следует отметить, что сфера работы затрагивает только ту часть домов, которые отвечают требованиям ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации пп. 2 п. 2 – «к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования». Это классические блокированные дома, которые проектируют по СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные».

Блокированные дома сочетают в себе черты городской квартиры с уровнем комфорта индивидуального жилого дома. Такие дома преимущественно проектируют:

а) двухэтажными или с 3-м мансардным этажом;

б) с внутриквартирной лестницей, которые можно размещать открыто — в пространстве общей комнаты или передней;

в) квартиры в домах блокированного типа имеют два входа, что необходимо для связи с участком, (часть участка перед домом со стороны улицы, а часть – за домом);

г) с набором помещений, характерных для 3…5-комнатной квартиры;

д) общая и спальная зоны пребывания жильцов разнесены поэтажно – на нижнем уровне размещаются гостиная, кухня и гараж; на верхнем, – жилые комнаты, на каждом этаже есть санузел;

е) есть зона зеленых насаждений, индивидуальная для каждого блока.

Многолетний опыт зарубежных и российских архитекторов выявил некоторую стандартизацию состава помещений блок-квартир, характерную для каждого экономического класса «таунхауса». Но всё же, возникающее бесконечное число вариантов решений блокированных домов заключается в творческом подходе к блокировке, к расположению помещений, к разработке входных узлов и применению новых технологий и материалов.

1. 2 Планировочная структура участка блокированного дома

В зависимости от планировочной структуры расположения групп блокированных домов относительно жилых улиц разделяют застройку:

— линейную;

— периметральную;

— внутриквартальную;

— ковровую (рис. 1).

Рисунок 1 – Функциональная планировочная структура группы блокированных домов

а) при линейной застройке, б) при периметральной застройке,

в) при внутриквартальной застройке, г) при ковровой застройке.

Вне зависимости от планировочной структуры группы, каждая блок-квартира должна иметь свой придомовой участок. При дефиците территории роль придомового участка может играть и внутренний дворик, и терраса.

Придомовой земельный участок — участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него. Особенность участка блокированного дома в том, что он, как правило, разделен на 2 части: палисадник, находящийся со стороны главного входа длиной примерно 6 м, и внутренний двор, расположенный с противоположной стороны дома, предназначенный для хозяйственных нужд и отдыха жильцов.

Участки у блокированных домов могут быть разных размеров и форм. Обычно размер участка варьируется в пределах 1- 3 сотки. Форма участка обычно прямоугольная или трапециевидная (при радиусной блокировке домов). При сложной периметральной или внутриквартальной организации групп блокированных домов участок может иметь и сложную форму. При этом количество соседствующих участков может доходить до 4-6.

Линейная застройка – это незамкнутая застройка, образованная группами параллельных домов. Для линейной застройки характерно перетекание функциональных пространств. Недостатком линейной застройки является:

— однообразие пространственной композиции, которое еще более усиливается при использовании одного типа дома;

— отсутствие закрытой внутридворовой территории общего пользования.

Частое применение линейной застройки обусловлено рядом ее достоинств, которые играют немаловажную роль для создания экономичных или энергоэффективных поселков. Линейная застройка:

— очень проста по планировочной структуре;

— легко используется на участках как с крутым, так и с плоским рельефом;

— образует равные прямоугольные участки для всех жителей блокированных домов;

— дает возможность сохранить определенную одинаковую ориентацию домов по сторонам света;

— обеспечивает наиболее простую планировочную схему прокладки дорог и инженерных сетей;

— дает возможность создать плотность населения, сопоставимую с 4…5-этажной застройкой.

Именно поэтому линейная строчная застройка характерна для застройки в Европе (Англия, Голландия), а также для многих современных поселков городского типа (рис.2).

Рисунок 2 – Линейная застройка жилого комплекса Стадстюинен , г. Роттердам, Нидерланды, 2002г.

Периметральная застройкаможет образовывать дворы общего пользования для размещения детских игровых зон. Достоинство такой застройки в том, что все частные дворики скрыты от шумных улиц (Рис 3).

Главные недостатки периметральной застройки:

— протяженность инженерных сетей и дорог;

— большая вероятность компоновки придомовых участков с количеством соседей больше двух.

Рисунок 3 — Периметральная блокировка в жилом комплексе «East End» в Хельсинки, Финляндия, 2007-2010г.

Периметральная застройка наиболее характерна для блокированных домов, находящихся в черте города, где надо наиболее четко разделить движение людей и транспорта. Поэтому чаще всего периметральная застройка используется при реконструкции старых районов Европы.

Тому пример район голландского города Гронинген, состоящий из четырёх кварталов, построенный на территории бывшей спортивной площадки в внутри кольцевой дороги. В центре каждого из четырёх кварталов расположены частные дворы с небольшими кладовыми и места общего использования (рис.4).

Рисунок 4 — Периметральная застройка жилых кварталов в г. Гронинген, Голландия, 2003-2013г.

Правда этот пример носит и некоторые черты линейной застройки, так как блокированные дома здесь расположены только по двум сторонам, а по двум другим сторонам здания общественной функции.

Внутриквартальная застройкагруппами домов может быть организована вдоль тупиковых въездов и проездов, вокруг озелененных площадок, вокруг петлевой дороги для разворота автомобилей. Как правило, такая застройка живописна и способна образовывать оптимальные функциональные и визуальные связи между домами, гостевыми парковками, общественными и индивидуальными дворами. Именно этот тип застройки использовали архитекторы в начале ХХ века, создавая первые города-сады.

Дома при такой застройке создают выразительную среду, придомовые участки, как правило больше, а за границей придомовых участков есть общее озелененное пространство. Такая застройка характерна для пригородных территорий с богатым природным ландшафтом, при наличии водоемов или зеленых массивов (рис.5).

Рисунок 5 — Внутриквартальная застройка группы таунхаусов,

пос. » Belladgio County Clab», Курортный район, Санкт-Петербург, Россия, арх. мастерская «Союз-55».

Ковровая застройкахарактерна для районов с жарким климатом. Эта застройка формируется из 1-2 этажных блок-квартир с внутренними двориками. При этом в одной блок-квартире может быть один внутренний дворик-патио, несколько небольших террас, палисадников.

Но стоит отметить, что, например, в Европе, в условиях стесненной городской среды при проектировании блокированных домов используют систему внутренних маленьких двориков или террас на верхнем уровне. В этом случае система застройки, как правило, линейная.

Так, создавая квартал высокоплотной застройки Борнео-Споренбург, было спроектировано несколько типов домов с верхними террасами, и дома по индивидуальными проектам с внутренним двориком (рис. 6)

Рисунок 6 – Линейная застройка с внутренними двориками террасами квартала Борнео-Споренбург в Амстердаме, Голландия. 1993-2002г.

Мероприятия для создания обособленности придомового участка

При застройке участка блокированными домами, для любой из схем блокировки, важно учитывать связи индивидуальных и общественных пространств. Так как блок-квартиры, по сути являются индивидуальным жильем, то и входная зона (палисадник) и задние дворики должны быть отделены от общих проходов и дворов. Для этого используют

— определенные виды блокировок квартир со сдвижкой блоков (блокировка лесенкой);

— заборы и ограждения;

— зеленые насаждения (клумбы и живые изгороди);

— изменение уровня дворика, которое создает если не физический, то, по крайней мере, психологический барьер (рис.7).

Рисунок 7 – Методы разделения придомовых участков – а) ограждением-шпалерой, б) зелеными насаждениями, в)отделение придомового участка от зоны автостоянки посредством рельефа.

Даже в том случае, когда дома непосредственно выходят на тротуар, обычно предусматривают разделение площадки перед входом с зоной общественного транзита.

Участки за домом должны быть полностью изолированы и целиком окружены забором или зеленой изгородью. Они могут быть также изолированы от соседних участков, но оставаться открытыми или почти открытыми на общую зеленую зону. Когда дворики за домом полностью открыты, какое-то разграничение частного от общественного все же должно быть.

Сегодня, люди покупающие блокированные дома не возводят на заднем дворе хозяйственные постройки. Поэтому при проектировании «таунхауса» выход на задний двор лучше устраивать не через кухню или гостиную, а через гараж или какое-либо дополнительное хозяйственное помещение, где будет храниться инвентарь для работы в саду.

Особенности обустройства сада на узкой территории.

Основная проблема участков блокированных домов в их геометрических параметрах. Как правило, эти участки довольно узкие и длинные. Поэтому необходимо оптически сделать территорию более широкой. Для этого прибегают к следующим приемам.

а) Длинную территорию желательно разделить на несколько мини-участков с помощью шпалер, арок и пергол или даже рельефом, но не стоит явно изолировать зоны, чтобы не поделить маленькое по ширине пространство на еще более тесные «уголки».

б) Система диагональных или поперечных линий дорожек или клумб, визуально сделает участок шире.

в) Если дорожки сделать извилистыми, то это удлинит путь по маленькому саду.

г) Растения лучше размещать группами в планировочных треугольниках, образованных зигзагообразной дорожкой, высаживая кустарники и деревья вдоль длинной стороны, можно усилить эффект «узкого коридора».

Организация парковочных мест.

Количество парковочных мест для блокированных домов регламентируется СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» п.11.19. Из которого следует, что на территории должны быть предусмотрены гаражи и открытые стоянки:

— для постоянного хранения легковых автомобилей (не менее 90% расчетного числа автомобилей );

— для временного хранения легковых автомобилей (не менее 25% расчетного числа автомобилей ).

Обычно для блокированных домов расчетное количество личного автотранспорта равно количеству блок-квартир. Обычно для постоянного хранения личного автотранспорта в блокированных домах предусматривают гаражи. Если дома эконом-класса (без гаража), то необходимо предусмотреть парковочные места для постоянного хранения автомобилей недалеко от дома.

В зависимости от планировочной структуры блокированной застройки автостоянки размещают внутри дворового пространства, либо в зоне проездов. В любом случае важно соблюдать не только функциональное разделение парковок и общественных зеленых зон, но и обеспечить видимость парковочных мест из окон «таунхаусов» (рис.8).

Рисунок 8 – Схема расположения парковочных мест в группах блокированных домов – а) открытый двор, наблюдение за двором и стоянками; б) двор закрыт (меньше потребность в наблюдении за стоянками); в) двор открытый (наблюдение общественное); 1 — вход для гостей; 2 — обычный вход; 3 — наблюдение из кухни

1. 3 Планировочная структура блокированного дома

При создании блокированного дома возникает несколько планировочных проблем:

— ориентация и зонирование помещений;

— устройство лестничной клетки;

— решение входной зоны и непосредственно входа.

а) Ориентация помещений и зонирование.

Для любого дома имеет значение ориентация помещений и их зонирование, что сказывается на его экономической привлекательности. Вертикальное зонирование помещений блокированных домов для разных экономических типов было рассмотрено на прошлом этапе исследования. Как правило, вертикальное зонирование может кардинально варьироваться только в условиях рельефа. Горизонтальное зонирование определенных помещений относительно сторон света имеет большое значение, как для экономической привлекательности жилья, так и для его энергоэффективности (рис.9)

Северная часть дома характеризуется редким попаданием прямых солнечных лучей, а значит низким уровнем инсоляции и освещенности. Вследствие чего в северных помещениях дома плохо накапливается тепло поступающее снаружи. Поэтому, в северной части дома предпочтительнее располагать нежилые помещения.

Южная и восточная сторона доманаиболее ценные, т.к. получают наибольшее проникновение прямых лучей в комнату, поэтому на этой стороне предпочтительнее располагать жилые комнаты.

Рисунок 9 – Схема предпочтительной ориентации помещений блокированного дома по сторонам света.

б) Устройство лестничной клетки.

Согласно СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» п.6.6. – в блокированных «двухэтажных домах в качестве эвакуационных допускается использовать внутренние открытые лестницы (2-го типа), а также винтовые лестницы и лестницы с забежными ступенями. Предел огнестойкости и класс пожарной опасности элементов лестницы, а также ее ширина и уклон не регламентируются». Но, как правило, лестницы не делают уже 90см, а уклон варьируется от 1:2 до1:1,5. Согласно п.6.7. – » в трехэтажных домах открытые внутренние лестницы допускается рассматривать как эвакуационные, если для выхода по ним наружу следует подняться, или спуститься не более чем на один уровень (этаж)». При устройстве лестничной клетки в трехэтажных домах в ее объеме допускается размещать входной вестибюль и поэтажные холлы. При устройстве лестницы закрытого типа её лестничная клетка может не иметь световых проемов в стенах, а освещаться верхним светом или за счет световых проемов в межкомнатных дверях.

Лестницы в блокированных домах чаще всего размещают с примыканием к одной из блокирующих стен, или выносят в отдельный объем. В связи с тем, что лестницы не требуют освещения, то наиболее целесообразно их располагать в центральной части блока, где инсоляция наименьшая.

Одномаршевую лестницу, протяженность которой составляет в среднем 4-5м, обычно располагают вдоль стен или поперек, разграничивая функциональные пространства дома (рис. 10).

Рисунок 10 – Планировки «таунхаусов» с одномаршевой лестницей расположенной–

а, б) поперек блока; в, г) вдоль блокирующей стены.

При этом лестница может начинаться близко к входу на первом этаже и заканчиваться в центральной зоне второго этажа. В этом случае возникают проблемы функциональных связей на 1 этаже, особенно если необходимо ещё обеспечить и вход в подвал. При наличии одномаршевой лестницы либо кухня, либо жилая комната оказывается проходной, да и прихожая оказывается маловата.

Почти те же проблемы возникают при вынесении лестницы в отдельный объем. В этом случае лестница представляет собой выразительный фасадный и объемный элемент. Но она не только занимает часть фронта освещения квартиры, но и создает проблемы в планировке 2 этажа, если находится не в центральной части фасада (рис. 11).

Рисунок 11 – Планировка «таунхауса» с лестницей, вынесенной в отдельный объем.

Двухмаршевая лестница, размещенная в центральной зоне квартиры – это наиболее распространенное решение блокированного дома, т.к. оно лучше всего позволяет использовать пространство у наружных стен с обеих сторон для спален. Но то, что решается просто на втором этаже, создает сложности при планировке первого этажа. Когда лестница, соединяющая этажи, размещена в средней зоне, проход, ведущий к ней от входа в квартиру, разделяет надвое часть площади первого этажа. Если пространство квартиры достаточно широко, то отсеченная проходом от кухни площадь может быть отведена под кабинет, гостевую комнату, или гардеробную. При узком пространстве квартиры отсеченная зона неудобна для эксплуатации (рис. 12 а, в).

Лучший вариант сокращения пути от входа к лестнице — сдвиг части объема квартиры по продольной оси с перемещением входа ближе к лестнице. Сдвиг возможен по всей высоте квартиры или только на первом этаже (рис. 12 б). Второй этаж может нависать консольно над входом, сохраняя планировочное решение подобное варианту на рис. 12а.

Либо наоборот можно сдвинуть лестницу ближе к входной зоне (рис. 12 г, д). При этом варианте, возникают такие же проблемы, как и в случае размещения лестницы в отдельном объеме. Но все же, этот вариант будет приемлем при ориентации лестницы на северную сторону. При сочетании широкого корпуса и лестницы смещенной в угол в планировке можно получить длинные коридоры (рис. 12 д), что противоречит идее «таунхауса» как компактного дома, лишенного больших бесполезных пространств.

Рисунок 12 – Планировки «таунхаусов» с двухмаршевой лестницей

а) в) расположенной в центральной части дома; б) вход заглублен к лестнице; г) д) лестница приближена к зоне входа.

в) Решение входной зоны и непосредственно входа.

Так как блокированный дом по комфортности проживания приближен к индивидуальному дому, то и входная зона блокированного дома имеет те же сложности и должна обеспечивать удобные функциональные связи непосредственно главного входа в дом, гаража, подвала и выхода на задний двор, а также иметь тамбур. В разделе о планировке участка уже говорилось, что входы на внутренний дворик лучше делать через гараж или подсобные помещения.

Вторая главная задача при решении входа в блокированный дом – обеспечение приватности каждого блока. Для этого, помимо разделения и обособленности придомовых участков:

— делают заглубленные входы;

— устанавливают разделительные стены;

— делают крыльца;

— применяют сдвижку блоков. (Рис.13)

Рисунок 13 – Варианты решения приватности входного пространства –

а) заглубленный вход; б) крыльцо; в) выступающие разделительные стены и установка шпалер.

1. 4 Энергоэффективность блокированных домов

Приближенность «таунхауса» к индивидуальному дому порождает более высокую стоимость содержания блокированного дома по сравнению с квартирой в секционном доме аналогичной площади. Поэтому одной из задач при проектировании блокированного дома – является его энергоэффективность.

Энергоэффективный дом – здание, основной особенностью которого является малое энергопотребление и почти полная энергонезависимость.

Повысить энергоэффективность блокированного дома можно разными способами:

— блокировкой квартир;

— оптимальным соотношением длины, ширины и высоты корпуса;

— использованием энергоэффективных материалов и конструкций;

— за счет ориентации длинной стороны корпуса на южную сторону (для нашего климата этот способ не дает большого увеличения эффективности).

а) Зависимость энергоэффективности от блокировки квартир.

Известно, что теплопотери зависят от отношения площади наружной поверхности к его объему, которое носит название коэффициента компактности. У энергоэффективного индивидуального дома этот показатель около 0.7-0.8, у блокированного 0.6-0.55, у квартиры секционного дома около 0.5. И чем это отношение меньше, тем меньше потери. У многоэтажного дома при прочих равных условиях за счет меньшего коэффициента компактности потери тепла будут меньше, чем у индивидуального малоэтажного дома, так как все наружные ограждения коттеджа соприкасаются в холодный период с наружным воздухом. По этой же причине теплопотери блокированного дома могут уменьшиться до 30% , в сравнении с индивидуальным домом, т.к. при блокировке домов суммарная площадь наружных ограждений меньше, при сохранении такого же объема. Следует отметить, что наибольшая энергоэффективность «таунхауса» достигается при наличии в доме более 5 блоков-квартир.

По этой же причине повышение архитектурной выразительности блокированного дома за счет создания большого количества выступающих и западающих элементов, а также использование Г-, Т-, Z- и П-образных блоков снижает энергоэффективность дома.

Таким образом, самая энергоэффективная – это двурядная линейная блокировка прямоугольными блоками. При использовании Г- и Т-образных блоков теплопотери можно снизить за счет зеркальной (спаренной) блокировки, блокировки с разворотом блока и за счет размещения в выступающих элементах гаражей или лестниц. (Рис. 14.)

Рисунок 14 –Предпочтительные варианты блокировки квартир при создании энергоэффективного дома

а) линейная, прямоугольными блоками; б) двурядная, линейная, прямоугольными блоками; в)Г-образными блоками с зеркальной блокировкой по длинной стороне; г) Z-образными блоками; д)Т-образными блоками с разворотом блока (при использовании 2-х типов блок-квартир).

б) Зависимость энергоэффективности от соотношений размеров корпуса.

В помещении более стабильный температурный режим сохраняется при соотношении длины к ширине как 3/2. Если учитывать инсоляцию комнат и климатические условия нашего района, то средняя ширина корпуса блокированного дома будет примерно 12-14м (при однорядной блокировке). Следовательно, наиболее предпочтительной будет ширина 8 — 9м. А по проведенным исследованиям, при наличии лестницы в центральной части квартиры, может составлять 6,5-8м. Из этих параметров следует, что общая площадь энергоэффективного дома обычно150-200кв.м. (Рис.15)

Рисунок 15 – проект блокированного дома конкурса имени В.Л.Глазычева на лучший архитектурный проект малоэтажного энергоэффективного жилища экономического класса (ООО «ДИЗАЙНУС» (г. Москва), 2013г.) – ширина корпуса 7.2м, длина 11- 13.2м – наиболее распространенная планировка для энергоэффективных прямоугольных домов.

Высота этажа в таком блокированном доме должна быть 2.7м, а общая высота дома не должна превышать 3 этажей. При увеличении высоты этажа до 3м, теплопотребление в доме значительно увеличивается. Это связано с увеличением объема нагреваемого воздуха.

в) Зависимость энергоэффективности от конструкций и материалов.

Сейчас проводят множество исследований по повышению энергоэффективности зданий. Фирмы выпускают новые материалы, как для ограждающих конструкций, так и отделочные. Разрабатываются новые конструктивные решения, исключающие мостики холода, увеличивающие герметичность конструкций. Для наибольшей эффективности применяют комплексные решения.

а) Повышенное сопротивление теплопередачи ограждающих конструкций. Для стен применяют эффективные утеплители толщиной 300-350мм. Для остекления окон используют специальное стекло, снижающее теплопотери. Низкоэмиссионное i-стекло в отопительный период «возвращает» в квартиру до 90% тепловых волн, выделенных нагревательными приборами. А летом отражает тепловую, инфракрасную (ИК) часть солнечного излучения. В результате зимой в квартире становится теплее, а летом прохладнее.

б) Использование солнечной радиации для горячего водоснабжения и отопления. Кроме применения солнечных коллекторов,особое значение имеет остекление лоджий, выходящих на южную сторону. В этом случае лоджии играют роль пассивных солнечных коллекторов. Дальше приточный подогретый солнечной радиацией воздух забирается из застекленных лоджий.

в) Система вентиляции воздуха. В зданиях устанавливают механическую вентиляцию с поквартирными рукоператорами тепла.

г) Использование экономичного водозаборного и электрического оборудования.

В последнее время строят все больше экспериментальных высокоэффективных блокированных домов.

Так в 2007 году, по инициативе Московского Регионального Фонда поддержки науки (научный руководитель Целиков В.В.), а так же Управления экспериментальной застройки микрорайонов ГУП УС правительства Москвы, было построено нескольких блокированных домов. Эти дома имеют линейную блокировку прямоугольными трехэтажными блоками по 5-10 штук, лоджии застеклены, энергоэффективные окна, на крыше установлены солнечные коллекторы для нужд горячего водоснабжения, каждая квартира снабжена вентилятором с теплообменником (рекуператором) роторного типа с КПД 90% и с функцией возврата влаги. Эти мероприятия позволили выйти на значения энергопотребления системы теплоснабжения, в 4-5 раз меньше нормативных. (Рис.16)

Рисунок 16 – энергоэкономичный блокированный дом в м/р. Куркино, г. Москвы, Россия, 2007г.

В США после второй мировой войны в пригородах Нью-Йорка был реализован масштабный проект строительства недорогих загородных энергоэффективных домов, получивший название Левиттаун (Levittown), предложенный компанией Levitt & Sons. Двадцать первый век выдвинул новые требования, главными из которых стали устойчивость и экологически сознательная архитектура. Проявлением этого направления стали «нулевые энергетические сообщества». Одним из первых проектов, отвечающих новым стандартам этих сообществ, стала застройка в 2011году небольшого квартала в пригороде Айсаква (Вашингтон) (рис.17).

Рисунок 17 – квартал блокированных домов в Айсаква, Вашингтон, США, 2011г,арх. David Vandervort Architects.

Доминирующими требованиями проекта стали экологическая устойчивость и энергоэффективность, в его решениях присутствуют самые современные технологические разработки, включая тепловые насосы, солнечные батареи, сбор и использование дождевой воды и повышенная теплозащита, а также элементы пассивного дизайна. Одним из важных аспектов проекта стал «Солнечный дворик» — общий для всех жителей квартала двор, являющийся объединяющим элементом сообщества, важнейшим публичным компонентом для построения и закрепления социальных связей между жителями.

В 2013году Бостонская компания «KVA matx» разработала и реализовала в Гамбурге (Германия) проект энергоэффективного и экологически чистого четырёхквартирного дома с применением новейших технологий энергосбережения (рис.18).

Рисунок 18 – Энергоэффективный дом в г.Гамбург, Германия, 2013г.

Его главной особенностью и средством художественной выразительности стала гибкая система солнечных элементов, закреплённых на мягких композитных текстильных лентах, меняющих форму и ориентацию в зависимости от времени года. Вырабатываемой энергии хватает на низковольтное освещение и систему водяного подогрева пола. Регулирование системы осуществляется либо с помощью беспроводной автоматической системы, либо вручную при помощи лебёдки. Ещё одной особенностью стала система гибких перегородок, выполненная в виде полупрозрачных занавесей на гибких треках, что позволяет разделять помещения на зоны в зависимости от текущей потребности. Внутреннее пространство может оживляться функцией «визуальный ветер», которая обнаруживает внешние кинетические изменения и передаёт их на занавес, меняя уровень и динамику освещения. Эта система снабжена искусственным интеллектом и может настраиваться вручную для реагирования на ежедневные изменения погоды (рис. 19).

Рисунок 19 –Работа гибкой системы элементов, реагирующих на изменение погоды.

Комплексные подходы позволяют достичь годового энергопотребления, приближенного к энергопотреблению в квартире секционного дома. Правда, на данный момент, все эти эксперименты связаны с большими экономическими затратами и носят больше рекламный характер. Окупаемость таких домов сегодня составляет больше 10 лет.

1. 5 Заключение

Застройка блокированными домами имеет, несомненно, ряд архитектурно-художественных преимуществ. Она разнообразна в объемно-пространственном отношении, может быть пластичной и оригинальной, к тому же экономична и престижна. Плотность застройки блокированными домами достаточно высока, что делает её привлекательной для инвесторов. А изолированность квартир создает комфортные условия проживания в них. Разнообразие приемов, используемых в проектировании блокированных домов, дает возможность:

— вписывать здания в контекст как городской, так и загородной среды, создавая выразительную застройку;

— создавать эргономичное и энергоэффективное жилье.

К сожалению, у нас в Санкт-Петербурге очень мало территорий, выделенных под блокированную застройку (это территории Т1Ж2-1). Поэтому большинство блокированных домов в нашем городе возникает в загородных коттеджных поселках, что нарушает первоначальную идею «таунхауса» как городского дома.

Список использованных источников:

1. СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001)

2. СП 42.13330.2011 (СНиП 2.07.01-89*) «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

4. Ю.А.Табунщиков, М.М. Бродин, Н.В. Шилкин. Энергоэффективные здания. – М.: АВОК-ПРЕСС, 2003. – 200с.

5. http://www.abok.ru – — сайт библиотеки научных статей.

6. http://gardenweb.ru/blokirovka-uchastkov – – сайт по планировке участков.

7. http://www.magazindomov.ru – – архитектурные проекты домов с 2009г.

Оформление домов блокированной застройки

Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает, что жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ.

Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них.

Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, на практике имеют место ситуации, когда жилое здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки, то есть в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требуется. Подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки в данном случае должно быть отражено в заключении органа местного самоуправления. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Таким образом, независимо от способа образования блоков жилых домов в рассматриваемых ситуациях (в результате реконструкции или без таковой), для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав жилые дома, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.

Особо обращаем внимание, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием «блокированные жилые дома».

Л.Г. Докукина, начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения, регистрации земельных участков Управления Росреестра по Алтайскому краю

Блокированная застройка — это не совсем многоквартирные дома

Многие видели такой тип застройки, а некоторые люди живут в этих домах, но не сталкивались с термином – блокированная застройка. Так что же это такое?

Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому. Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета. Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю. Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России. Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.

Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Правовая база для данного типа жилья.

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

• Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
• Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
• Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
• Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
• Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
• Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
• В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.

Отличие совмещенного жилья от многоквартирного.

Многие считают жилой дом блокированной застройки и многоквартирный дом одним и тем же. Но такие люди заблуждаются. Эти виды жилья очень похожи, но в них есть некоторые отличия. В совмещенном доме, так же как и в многоквартирном большое количество квартир (блоков). В каждой квартире живет семья. Пока вроде все идентично. Но главное отличие заключается в размещении выхода из квартиры и места в которое человек попадает, после того как переступил порог квартиры.

В многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры люди, попадают вместо общественного использования (парадная), и только после этого они попадают на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома. В то время как в совмещенных домах, каждая квартира (блок) имеет свой выход на собственный участок.

Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности. Также на этом участке может стоять собственный гараж.

Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

Как присвоить своему жилью статус совмещенного?

Чтобы Ваше жилье признали блокированным домом, оно должно отвечать требованиям, записанным в земельный кодекс и градостроительный:

• Данный дом не должен иметь более чем три этажа;
• Дом должен состоять не более чем с 10 отдельных блоков и иметь как минимум одну общую стену, каждый блок должен иметь собственный выход и собственный участок.

Если жилье проходит по таким требованиям, Вы можете оформить все нужные документы, подав заявления в следующие органы:

• Бюро технической инвентаризации;
• Городской или другой совет (орган управления);
• Органы суда, которые специализируются на присуждении статуса жилью.

Проблемы жильцов блокированного дома.

Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.

Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.

Как начать строительство совмещенного дома?

Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:

1. Первым делом оформляются документы на территорию.
2. Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
3. Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.

Хотя земельный кодекс, градостроительный кодекс и ряд других документов в какой-то степени регулируют правовое поле для управления такой застройкой, но для решения вопросов лучше обращаться к жилищным специалистам или юристам, знающим законодательную базу для регулировки данного вида жилья.