Могут ли снести дом в СНТ?

Разрешено ли строить дом в СНТ? Какое будет назначение постройки: жилое или нежилое? на сайте Недвио

На землях для садоводства в СНТ сегодня активно строят коттеджи для постоянного проживания, особенно это актуально для Подмосковья. Это связано со стремительным развитием экономики этого региона.

Но разрешено ли это с юридической точки зрения? Можно ли будет получить свидетельства на построенный объект? И какое назначение он получит: жилое или нежилое? Разберемся в данной статье.

Можно ли построить жилой дом в СНТ?

Что сегодня только на строят на землях СНТ! Это и коттеджи, и таунхаусы, и магазины и даже многоквартирные малоэтажные дома. Многие застройщики идут на такой риск сознательно, другие — хотят поскорее «урвать» и продать свою недвижимость, пока не пришла проверка.

Между тем, для каждого типа земли на территории РФ есть определенные ограничения для использования. Есть земельные участки, на которых категорически запрещены или ограничены постройки жилых объектов. К ним причисляют:

  • природоохранные и заповедные земли лесного и водного массива;
  • участки, принадлежащие оборонному ведомству;
  • запасной земельный фонд.

Как мы видим, в этом списке земель СНТ нет. То есть, строить на них жилье можно. Но тут возникает вопрос: какое жилье?

Жилые дома и жилые сооружения: в чем разница?

Дома, построенные на участках в СНТ — это, на данный момент, самый популярный формат загородного жилья в Подмосковье, да и в России в целом. Садовые некоммерческие товарищества являются, по сути, объединением большого количества владельцев участков на основании коллективной собственности.

В СНТ могут входить земли как сельскохозяйственного назначения, так и земли поселений, находящиеся в пределах населенного пункта.

Согласно закону, основное целевое назначение садовых участков – это выращивание и разведение сельскохозяйственных культур и возведение хозяйственных и прочих построек, помогающих выполнению основной цели.

Очевидно, что для выращивания овощей и фруктов будет достаточно построить небольшие домики, которые будут использоваться только в теплое время года. Проживание в них на постоянной основе станет невозможным, ввиду отсутствия отопления, канализации и других систем нормального жизнеобеспечения.

К чему все эти очевидные вещи? А вот к чему: согласно российским законам, к жилым домам для постоянного (круглогодичного проживания, ПМЖ) относят только капитальные строения, имеющие все коммуникации и системы жизнеобеспечения.

Большинство людей, желая купить земельный участок по выгодной цене, не обращают внимание на эти и другие тонкости. В дальнейшем, при регистрации прав собственности могут столкнутся с проблемами и разочарованием от покупки. Ведь, согласно закону, на землях СНТ разрешено строительство только жилого сооружения, а не жилого дома.

Понятно, что разделение между этими терминами довольно условно. Собственник на своем участке может построить, в принципе, любой объект: от сарая до коттеджа и назвать его домом, но закон все трактует по своему.

Так, что ответ на вопрос: Можно ли построить жилой дом в СНТ? будет таким — Да, можно, но такая постройка, по умолчанию, не будет считаться жилым домом, а будет считаться жилым или нежилым сооружением.

Как признать дом на землях СНТ жилым?

Постройка дома и признание его жилым возможны, как в случае отнесения участка в СНТ к сельхозугодиям, так и в случае его нахождения на земле поселений.

Если участок имеет категорию «Земли населенных пунктов» для того, чтобы узаконить строительство дома следует сначала выяснить, в какой зоне находится участок. Если СНТ находится в пределах жилой зоны, то можно идти с ходатайством об изменении статуса земли к местному начальству.

В случае утвердительного ответа строение можно быстро зарегистрировать и прописаться в нем, но только если дом отвечает всем требованиям благоустроенного жилища, а конкретно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

Источник: АиФ

Проблема статуса нежилых помещений и строений

На практике, довольно часто встречаются зарегистрированные дома в СНТ со статусом нежилое строение или нежилое помещение, что доставляет владельцам массу проблем: от отсутствия почтового адреса до невозможности прописаться (а следовательно — пользоваться поликлиниками, школами и другими учреждениями по месту прописки).

Дом в СНТ со статусом нежилое помещение можно перевести в жилое на основании статьи 23 ЖК РФ. Для этого нужно обратиться в органы местного самоуправления и предоставить следующие документы:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если оно является жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого помещения).

Если на дом отсутствует технический план, следует обратиться в БТИ с заявлением об изготовлении техплана на жилой дом (жилое строение). И предоставить все необходимые для данной услуги документы.

Когда тех. план будет готов, следует подать заявление в МФЦ о внесении изменений в ГКН, в связи с уточнением характеристик жилого дома, предоставив технический план здания на бумажном и электронном носителе.

Дальше остается подождать 1-2 недели, после чего получить уже новые документы.

Однако перечень может быть и другим. Дело в том, что СНТ подразумевает собой коллективное владение, где каждому из собственников принадлежит определенная доля земельной собственности. Поэтому могут потребоваться еще бумаги. Поэтому рекомендуется изучить учредительную документацию садового товарищества.

С какими проблемами придется столкнуться при оформлении по Дачной амнистии?

Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.

В 2011 году Конституционный суд РФ постановил, что граждане могут оформить постоянную регистрацию не только на землях поселений, при выполнении следующих условий:

  • Собственник дома не владеет никакой другой жилой недвижимостью, где он мог бы зарегистрироваться;
  • Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь статус жилого строения.

С 2006 года в нашей стране утверждена «дачная амнистия» (упрощенная процедура оформления собственности на постройки, возведенные на дачном участке). Однако, по состоянию на 2019 год, в единый реестр внесено не более 35% построенных домов. Действие амнистии периодически продлевают, и в настоящее время окончание проекта перенесено до 2020 года.

Почему только 35% дачных домов было оформлено по амнистии? Эксперты отмечают несколько проблем:

  1. Необходимо получить разрешение на строительство (получается задним числом);
  2. Необходимо проводить межевание участка;
  3. Необходима схема построек на участке.

Так с 2018 года, согласно правил Градостроительного кодекса, все владельцы домов на участках в СНТ обязаны получать разрешение на строительство. Для этого нужно предоставить в местную администрацию пакет всех необходимых бумаг.

Вторая сложность, с которой столкнулись владельцы дачных земель — границы участков. Чтобы получить разрешение на дом нужна карта межевания участков с четко определенными (вплоть до мм) границами. У многих собственников они не установлены, либо спорные, что вызвало настоящую неразбериху и споры между соседями.

Помимо межевания, от владельца участка в СНТ потребуют точный план конкретного ЗУ со схемой планируемых построек. Начиная с 2019 года постройки без полученного документа не разрешается вводить в эксплуатацию, и они считаются самостроем.

Оформление полного пакета документов на строение — это довольно длительная и затратная процедура. Но она позволит защитить имущество и совершать с ним легитимные юридические действия (сдать, продать, передать по наследству и т. п.).

Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ

Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.

Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:

  1. При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
  2. Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
  3. Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
  4. Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
  5. Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
  6. Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
  7. В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.

Источник: МосБТИ

Требования СНиП

Размер дома напрямую зависит от площади земельного участка. При строительстве должны быть учтены требования СНиП, которые вводят минимальные расстояния до соседских участков:

  • 3 метра от соседнего жилого дома;
  • 1 м от построек вспомогательного назначения;
  • 4 м от сараев, конюшен и пристроек для размещения в них животных.

При нарушении указанных правил, соседи могут предъявить владельцу участка претензии. В случае обострения конфликтной ситуации, суд имеет право обязать собственника передвинуть или даже снести постройку за свой счет.

Также важно учитывать нормы пожарной безопасности. В частности, строго регламентируется расстояние между домами:

  • Если дом построен из слабовоспламеняющихся материалов (таких как кирпич, металл и др.) — то дистанция между объектами должна быть не менее 6 метров;
  • Постройки из дерева ставят на расстоянии не менее 15 метров;
  • В смешанных вариантах — не менее 10 метров.

Садовая доля

Садоводы Екатеринбурга в панике: более 120 коллективных садов, расположенных в черте города, власти собираются снести.

Удаление дачных плантаций из областного центра предусмотрено генпланом города, разработанным до 2025 года, и стратегическим проектом «Сады Урала». Конечно, вынос садов произойдет не в один день, процесс может растянуться на годы. Тем не менее планами развития города предусмотрено, что территории, ныне занимаемые садами, должны отойти под жилищное строительство, новые инженерные коммуникации и транспортные развязки.

Очевидно, что список выселяемых со временем будет пополняться. И ситуация прощания с клубникой и яблоней рано или поздно встанет перед большинством городских садоводов. Одно надо помнить четко: изъять землю у несогласного собственника без решения суда и начать на ней строительство не может никто.

Кто не успел

На месте «Садоводческого товарищества № 5 завода имени Калинина» в будущем должно появиться Срединное транспортное кольцо. Созданный более полувека назад, этот сад сейчас похож на небольшую деревеньку близ городских кварталов. В нем имеются все необходимые коммунальные блага — садоводы за свои деньги пробурили скважину, провели трубы ко всем участкам, электричество, есть дороги.

— Мы вложили в развитие сада очень много, и у нас, пенсионеров, просто не хватит ни сил, ни средств возделывать новые участки, — рассказывает председатель садоводческого товарищества Регина Максимова. — Даже добираться за город будет гораздо дороже и труднее. Очень немногие, у которых есть право собственности, могут согласиться на новые земельные участки.

Большинство калининских садоводов приватизировали полученные от завода сотки. Они занялись оформлением прав собственности, когда в 2006 году вышел федеральный закон о «дачной амнистии», упрощающий процедуру приватизации. Но стать земельными владельцами успели не все. Некоторые садоводы-калининцы до сих пор не могут закончить приватизацию, утверждая, что в инстанциях им ставят всевозможные палки в колеса. За это время в коллективном саду умерло пять пенсионеров. А по постановлению главы Екатеринбурга, вышедшему в конце 2007 года, территория садов, подлежащих сносу ради муниципальных нужд, резервируется — с этого момента приватизация невозможна. Споры о правах на земельную собственность уже дошли до областного суда.

С кустами на выход

Число судебных разбирательств со временем может возрасти.

В Екатеринбурге сейчас располагается 680 коллективных садов. Существует ряд законных оснований для их сноса. В соответствии с Земельным кодексом РФ администрация города имеет право на снос садов при определении данных территорий под муниципальные нужды. Но при этом, кстати, в кодексе имеется небольшая оговорка: при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Основанием для безоговорочного сноса являются и санитарные нормы расположения садов. Они не должны находиться на территориях, которые не пригодны для выращивания плодово-ягодной продукции и отдыха: в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий и кладбищ, в полосе отвода железных дорог, придорожных полосах автомагистралей, под линиями электропередачи.

Чтобы сосуществование города и сада было более комфортным, а возникающие проблемы решались безболезненно, в 2005 году в Екатеринбурге был разработан стратегический проект «Сады Урала». В его создании принимали участие специалисты городской и районных администраций, Уральской государственной сельскохозяйственной академии, «Объединения садоводов муниципального образования «город Екатеринбург», Свердловской селекционной станции садоводства Российской академии наук.

Как сказано в проекте, наделять жителей мегаполиса земельными участками необходимо. Каждая екатеринбургская семья, занимающаяся садоводством, в среднем производит для собственного потребления и реализации на рынке 200 килограммов фруктов и ягод и 280 килограммов овощей и картофеля в год. Кроме того, специалисты знают, что для уральцев особенно полезны овощи-фрукты, выращенные именно в нашем регионе: местные сорта более богаты биологически активными веществами, чем заморские.

Но у уральской городской морковки есть и оборотная сторона: экология в Екатеринбурге такова, что дары огорода могут серьезно подорвать здоровье. Следовательно, по мнению разработчиков программы, количество садов нужно сохранить и приумножить, но лучше вынести их за городскую черту и создать всю необходимую инфраструктуру: подвести дороги, электричество, воду.

Стоимость грядки

Однако можно прогнозировать, что вследствие реализации этого проекта количество садоводов-любителей в Екатеринбурге существенно снизится. Садоводы — в основном люди пенсионного возраста, много лет возделывавшие тихим упорным трудом свои сотки, они просто не потянут новый участок.

К тому же в основе программы лежит не только забота о местных садоводах, но и серьезные финансовые расчеты мэрии. Государство поддер­живает садоводов, начисляя им мизерные налоги на землю. Между тем налоги с той же самой земли, используемой под коммерческие цели, гораздо выше. Таким образом, отдавая землю под коммерческие проекты, можно зарабатывать дополнительные миллионы для бюджета.

Программа выноса садов за пределы городской черты растянется, возможно, на десятилетия. Но сейчас, когда переходный период только начинается, под ударом оказались интересы тысяч людей. И вариантов действий как поступить, если к вам пришло официальное извещение о сносе сада, на самом деле несколько. О всех мы подробно расскажем в следующем номере «РГ- Неделя».

Сады, подлежащие сносу

В Кировском районе:

В Ленинском районе:

«Янтарь» УГК, «Арендатор», «Мечта», «Высотка», «Академ­строй» СМУ УрО РАН, «Надежда», «Ветерок-1», «Заря».

В Верх-Исетском районе:

В Октябрьском районе:

В Орджоникидзевском рай­оне:

В Железнодорожном районе:

«Монтажник» Учебно-опытного лесхоза, СНТ «Исеть», «Вагонник».

В Чкаловском районе:

«Лесной-2», «Малина», «Малина-2», «Виктория», №4, №5, №6 ПО «Химмаш», «Архитектор-2», «Ручеек».

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *