Еврооднушка, что это?

Некоторые из строительных компаний Санкт-Петербурга при продаже жилья в своих новостройках делают приписку «евро» к названию квартиры. Частые варианты на рынке продаж – еврооднушки и евродвушки. Именно этими квартирами интересуются многие покупатели, которые ищут для себя подходящее жилье. Но в чем разница между ними? Еврооднушка или евродвушка, что лучше купить?

Новый стандарт планировки жилья

Европейские стандарты планирования жилых помещений более удобные, чем те, к которым привыкли россияне. Их особенность – отсутствие больших коридоров, которые занимают много места. Вместо этого метры отданы под жилые комнаты – гостиные, которые часто бывают объединены с кухней или прихожей. Правда, европейский стандарт предусматривает небольшие помещения под спальни. По мнению западных обывателей, для личной комнаты не нужно много пространства. Единственное, что там должно свободно помещаться – кровать, шкаф для одежды. Все остальное пространство в квартире должно быть общим. И его нужно по возможности не только сохранить, но и расширить.

Преимущество европейского стандарта – возможность организовать максимально удобное пространство для жильцов квартиры. Благодаря совмещению гостиной и кухни планировка становится более гармоничной, общие помещения более удобны для жильцов, так как они просторные.

По словам специалистов рынка недвижимости, квартиры с европланировкой востребованы у покупателей. Чаще всего они предлагаются в сегменте масс-маркет и комфорт.

Что собой представляет еврооднушка

Это квартира, у которой есть одна спальня и гостиная-кухня. По европейскому стандарту гостиная-столовая не считается при подсчете комнат. Учитываются только жилые комнаты. Поэтому для многих россиян становится удивительным, что им предлагают, как однокомнатную квартиру с двумя комнатами. Еврооднушку можно сравнить с двухкомнатной студией, где есть спальня и большая комната, объединенная с кухней.

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга еврооднушки являются востребованным жильем, на который есть спрос. По мнению экспертов, приобрести такую квартиру будет выгоднее, чем обычную студию.

Площадь такого жилья обычно составляет 37 – 40 кв. м. То есть оно по своим размерам больше, чем обычная однокомнатная квартира. Правда, и цена на него будет несколько выше. Но покупка такого жилья для людей выгодна, так как квартиры европейской планировки более ликвидные на рынке недвижимости объекты, чем квартиры-студии.

Что собой представляет евродвушка

В этом жилье всегда есть две спальни плюс гостиная-столовая. Преимущество планировки такой квартиры – в ней практически всегда предусмотрены два санузла. Средняя площадь такого жилья – 50 – 55 кв. м. Приблизительная стоимость 1 кв. м евродвушки на начальной стадии строительства – от 69000 рублей.

Что лучше купить?

Что купить – однушку или двушку? Это зависит от нескольких факторов:

• бюджета на приобретение жилья, который есть у покупателей. Многие выбирают жилплощадь с европланировкой, так как у нее большее число помещений, чем у стандартной однокомнатной или двухкомнатной квартиры при приблизительно равной цене;
• количества членов семьи. Еврооднушки подходят для одиноких людей или семей без детей. Евродвушки – жилье, которое подойдет для людей, у которых есть дети. В такой квартире можно выделить одну из спален под детскую комнату.

Но надо понимать, что евродвушка не может заменить обычную двухкомнатную квартиру. У жилья стандартной планировки кухня будет отдельной, а комната изолированной. В квартире европейской планировки людям, проживающим в гостиной, придется быть все время на виду. Кроме того, им придется все время чувствовать запахи с кухни, что может со временем вызывать раздражение. Поэтому такая квартира может стать альтернативой улучшенной однокомнатной квартире, но не стандартной двушке.

Как не купить «неправильную» квартиру

Зная интерес покупателей к квартирам европейской планировки, некоторые застройщики и риэлторы при продаже объектов указывают приписку «евро» к своим объектам. Но не всегда это соответствует действительности. Продавцы предлагают покупателям однокомнатные квартиры с просторной кухней и называют их еврооднушками. Но это самая обычная однокомнатная квартира привычной многим россиянам планировки. Если стоит цель купить именно жилье европейского стандарта, нужно всегда помнить, что счет идет по количеству спален, а не по общему числу комнат в квартире. Поэтому не стоит полагаться на слова продавца. Надо всегда самим внимательно изучать проекты жилплощади, которую планируется приобрести. Также нужно сравнить проект с реальной планировкой квартиры при ее осмотре. Только так можно не ошибиться при покупке современного жилья для себя или своей семьи.

О том, что европланировки к нам пришли из Западной Европы, где они появились как жилье для студентов и одиноких людей в 1970-е годы, все уже знают. На российской почве европейские студии (именно однокомнатные квартиры с объединенными кухней и комнатой появились у нас первыми, а уж потом прижились остальные евроварианты) трансформировались в крошечные комнатушки. Сейчас уже встречаются студии по 17,4 кв. м, и, видимо, это не предел. Причем в Европе студия – это не обязательно жилье, где ногу негде поставить. Там это просто квартира, где кухня не выделена в самостоятельное помещение, бывают студии по 100 квадратных метров и больше.

Одна, две, три – кто больше?
В Петербурге сегодня большинство застройщиков включает в свои комплексы «студийные» квартиры. Соотношение с другими вариантами разное. Например, у компании «ГлавСтройКомплекс» в ЖК «Победитель» 180 студий из 840 квартир (21,4%), а у «Л1» в ЖК «У метро «Звездная»» – это 850 из 1800, соответственно (47,2%), во второй очереди «Тридевяткина царства» от «УНИСТО-Петросталь» – 102 против 578 (17,64%).
Года три назад на рынок стали выходить двухкомнатные, а вслед за ними и трехкомнатные квартиры с объединенными кухней и жилой зоной. Например, в квартале «Вена» от Setl Group можно приобрести как «двушки» стандарта «евро» по 43-50 кв. м, так и классические двухкомнатные разных площадей, а также «евротрешки» от 68 до 87 кв. м и разнообразные обычные трехкомнатные.
Некоторые застройщики сделали ставку именно на такие планировки. В частности, квартиры с одной или двумя спальнями и кухней-гостиной (кухней-столовой) предлагают «ЮИТ», NCC, КВС, Setl Group, Legenda Intelligent Development и многие другие компании.
«Как правило, «евродвушки» покупают семьи из двух-трех человек или одинокие люди. Часто их приобретают для сдачи в аренду. Средняя площадь таких квартир – 50 кв. м: площадь спальни составляет 16-18 «квадратов», гостиной – около 20 кв. м», – говорит директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян. Впрочем, такое соотношение не догма. У Legenda Intelligent Development в ЖК «Legenda на Оптиков» имеются «евродвушки» по 31,5 «квадрата» с кухней-гостиной размером 15,3 кв. м и спальней 9,3 кв. м. Там же есть и квартиры с кухнями 24,4 кв. м и 11-метровыми спальнями. В «Эланде» (возводит NCC) в 42-метровых «евродвушках» кухни-столовые имеют площади по 15 кв. м, спальни – по 16 кв. м.
Цены на квартиры сопоставимых характеристик, но с разными типами планировок (евро и классика) у большинства застройщиков не отличаются. Так, в ЖК «Gusi-Лебеди» квартира европланировки, обозначенная как двухкомнатная, общей площадью 36,81 кв. м (кухня-гостиная размером 21,09 кв. м и спальня 8,79 кв. м) стоит 3,57 млн (по 97 тыс. руб. за кв. м). А схожая по площади (37,15 кв. м) классическая однокомнатная – 3,566 млн руб. (по 96 тыс. руб. за кв. м).
Правда, обычно все-таки площадь «евродвушки» – 43-45 кв. м, отмечает руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль. При этом средняя однокомнатная квартира имеет площадь 33 «квадрата». И в таком случае получается, что «евродвушка», которая, по сути, является однокомнатным жильем, существенно дороже классической «однушки» за счет большей площади.

Грозит ли нам «европеизация»?
Участники рынка неоднозначно оценивают перспективы развития в Петербурге европланировок. Одни считают, что именно за ними будущее – к числу таких экспертов относится генеральный директор Legenda Intelligent Development Василий Селиванов. Он уверен, что привычная нам с советских времен классификация квартир на однокомнатные, двухкомнатные и так далее скоро уйдет в прошлое, уступив место новым трендам. Прежде всего – европейским, которые предполагают создание в квартире одной большой зоны для общения всех членов семьи (кухня, она же столовая, она же гостиная) и необходимого количества спален.
Некоторые эксперты даже убеждены, что через пару лет европланировки выделятся в самостоятельный тип и займут определенную долю рынка. Причем студии сегодня уже явно претендуют на такое выделение из разряда однокомнатного жилья. То же самое произойдет с «евродвушками», которые, по разным оценкам, могут занять 10-20% рынка.
Заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов отмечает, что сегодня покупателей интересуют квартиры не столько с большой площадью, сколько с удобными и функциональными планировками. Евростандарт – это как раз такой вариант. Кроме того, он позволяет застройщикам сократить площади квартир, следовательно, повысить стоимость квадратного метра, ведь чем меньше помещение, тем, как правило, дороже в нем «квадрат».
Сторонники перехода на «евро» указывают на минусы классических планировок: кухни маленькие, а ведь членам семьи хочется чаще бывать вместе, идеальное место для этого – кухня-гостиная. Спальни в «классике», наоборот, слишком большие, так много места для сна не нужно. Очень много лишних метров уходит на коридоры, которые обычно не функциональны. Если коридор просторный, его стараются заставить шкафами, подменяя гардеробную. Логичнее отказаться от коридоров и сразу предусмотреть в квартире гардеробную.
«По функциональности, конечно же, «евродвушка» гораздо привлекательнее квартиры классической планировки. Кроме того, она способствует сплочению, а не разобщению семьи. Например, мама готовит обед на кухне, и здесь же ребенок и муж отдыхают, скажем, смотрят телевизор. В процессе приготовления еды мама общается с семьей и не чувствует себя в изоляции. И ребенок под присмотром», – считает Юлия Нигуль.
Впрочем, она сомневается, что европланировки будут набирать популярность среди многокомнатных квартир. «В целом четырехкомнатные квартиры в предложении занимают не более 1% рынка. Еще около 9% – трехкомнатные. При этом, с одной стороны, платежеспособность населения в целом невелика, поэтому на «трешку» мало кому хватает, с другой – таких объектов на рынке очень мало, поэтому они пользуются стабильным спросом. Это касается как обычных трехкомнатных, так и с европланировками», – рассуждает Юлия Нигуль. А вот «еврочетырешки» – это скорее прерогатива бизнес-класса и элитного жилья, где в принципе неприемлемы крошечные кухни.

«Европлюсы» и «евроминусы»
Другие специалисты считают, что наш потребитель еще долго не будет готов к переходу на европейские стандарты. Так, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева замечает, что для россиян важно, когда у каждого члена семьи есть своя, изолированная от остальных территория. Европейские же планировки у нас пригодны по большей части для одиноких людей или бездетных пар, которым не требуются обособленные помещения.
Риэлторы рассказывают, что многим покупателям не нравятся квартиры с объединенными кухонной и жилой зонами, так как запахи от приготовления пищи, шум от разговоров и телевизора распространяются по всей квартире: вещи и одежда пропитываются ароматами еды, нет укромного уголка, где можно было бы уединиться.
Кроме того, если иметь в виду, что в случае необходимости (например, после рождения ребенка) придется выделять еще одну комнату, изолировав ее от кухни, то многие перечисленные «европлюсы» превратятся в минусы. Во-первых, придется согласовывать перепланировку, а это дополнительные затраты времени и денег. Во-вторых, свободных пространств для всей семьи уже не получится – даже из 20-метровой кухни-гостиной не выкроишь просторную жилую комнату и большое помещение для приготовления пищи. По площади комнат такая квартира станет почти такой же, как хрущевка. Да вдобавок одна из комнат может оказаться проходной: если устраивать отдельные входы для каждого помещения, то много квадратных метров уйдет на коридоры. Выходит, что если рассчитывать на увеличение семьи, то лучше сразу приобрести маленькую «двушку», где уже не понадобится производить перепланировок.

Текст: Ольга Мягченко

Тенденция №1: уменьшение площади квартир

Ни для кого не секрет, что появление огромного количества «муравейников» на окраинах Петербурга и в Ленобласти и, как следствие, внушительное количество микроскопических студий на рынке первичной недвижимости – это следствие повышенного спроса населения на малогабаритное жильё. Происходит подобное не от хорошей жизни – молодые семьи, студенты и просто одинокие работающие россияне не могу позволить себе дорогостоящее жильё.

В первую очередь на это влияют:

• снижение доходов наших граждан
• экономическая ситуация в стране
• высокая (по сравнению с развитыми европейскими странами) процентная ставка по ипотеке

Согласно данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», только за 2019 год средняя доля спроса на студии в Санкт-Петербурге и Ленобласти составила 70%.

При этом средняя площадь студий составляет 25-26 «квадратов» и держится на одном и том же уровне уже несколько лет.

Согласно статистике, минимальная площадь квартир в новостройках Санкт-Петербурга от застройщиков, неумолимо снижается. Например, на сегодняшний день самая маленькая студия, представленная на рынке, расположена в Гатчинском районе и имеет площадь всего 16,9 квадратных метров. И это, на минуточку, отнюдь не апартаменты, а полноценная квартира. Впрочем, цена на этот объект при 100% оплате составляет всего 780 000 рублей.

Отдельно стоит отметить, что в Москве минимальная площадь квартир в новых домах ещё меньше – не так давно на столичном рынке появились студии площадью 11 кв. метров. Конечно, нам далеко до 5-метровых квартир в Токио, однако тенденция точно не радует.

Нельзя сказать, что проблема не решается на уровне властей. Например, 2 декабря 2019 года губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал постановление, согласно которому площадь квартир в новостройках региона не должна быть меньше 24 «квадратов». Конечно, не в последнюю очередь такое решение обусловлено довольно высокой нагрузкой на инфраструктуру Кудрово и Девяткино, а это вечная головная боль для властей.

При этом средняя площадь реализуемых квартир в Петербурге держится на достаточно приемлемом уровне. В то время как по всей России и, что характерно, в Москве, этот показатель падает, Петербург держит отметку на 45 квадратных метрах. Однако по мнению экспертов, снижение платежеспособности населения и возможный рост процентных ставок по ипотеке в будущем могут привести к увеличению спроса на жильё с эргономичными и функциональными планировками. А в условиях недавних поправок в законодательство и продажи квартир посредством эскроу-счетов, застройщикам придётся подстроиться под спрос и увеличить объём предложения малогабаритного жилья.

Тенденция №3: проживать в студиях можно с комфортом

Несмотря на весь негатив, связанный с ростом количества студий в новостройках, такие квартиры по-прежнему являются для многих единственной возможностью обзавестись собственным жильём. В первую очередь это идеальный вариант для новых ячеек общества без детей, одиноких студентов или молодых специалистов. И хоть на рынке, как уже писалось выше, появляются малогабаритные квартиры неприлично маленькой площади, основной спрос среди населения направлен на комфортные студии площадью от 25 квадратных метров и выше.

Такое жильё обычно включает в себя просторную лоджию, утепление и обустройство которой позволит организовать там некую lounge-зону. При этом площадь столовой и спальной зоны в подобной квартире является вполне достаточной для комфортного проживания и времяпровождения. Новые планировки квартир в новостройках зачастую разрабатываются уже с максимально полезным распределением пространства, особенно, когда речь касается студий.

При выборе малогабаритного жилья, в первую очередь, необходимо чётко понимать, каким образом будет использовано то или иное пространство.

Например, если нет чёткого представления о том, как организовать полезное применение лоджии, то, возможно, стоит рассмотреть студии без неё, благо, предложений на рынке хватает. Благодаря этому, лишние 4-5 квадратных метров будут включены в площадь комнаты или кухонной зоны. То же самое касается коридора: если шкаф для одежды планируется разместить в комнате, то нет необходимости рассматривать студии с большой прихожей. Кроме того, стоит учитывать, что студию более квадратной формы проще зонировать, чем, например, узкий пенал. А если в студии имеются два окна, её можно и вовсе превратить в однокомнатную квартиру при необходимости. Также довольно удобным фактором при выборе будет наличие кухни-ниши, или кладовой для хранения вещей. Таким образом, благодаря эргономике и правильному распределению пространства, небольшая квартира станет действительно уютным и комфортным домом.

Тенденция №4: растет потенциал свободных планировок

Свободные планировки – явление относительно новое и непривычное для российского рынка недвижимости. Однако потенциал у подобного жилья крайне высок. Главным преимуществом такой квартиры является возможность разработать планировку своего будущего жилья самостоятельно. Однако именно на этом этапе и начинаются сложности.

Во-первых, подавляющее большинство покупателей стремится приобрести уже готовую квартиру, причём не просто с готовой планировкой, но и отделкой, чтобы не тратить время на ремонт, и принять жильё по принципу: «заезжай-живи».

Во-вторых, любые изменения планировки своей квартиры необходимо согласовывать с государственными органами, и квартиры со свободными планировками в новостройках – не исключение.

Поэтому покупателям такого жилья нужно быть готовым к столкновению с большим ремонтом и суровой бюрократией. Также необходимо понимать, что свободные планировки – это чаще всего продукт жилых комплексов элитного и бизнес-класса. Но несмотря на то, что спрос на подобные нестандартные планировки квартир в новостройках очень низок, это предложение заняло свою нишу на рынке недвижимости и вряд ли куда-то исчезнет.

Вообще, стоит отметить, что в последнее время большинство застройщиков стремятся проектировать свои дома таким образом, чтобы в пределах квартиры не было несущих стен. Чаще всего в новых домах несущие стены располагаются по периметру квартир, а в качестве межкомнатных стен выступают перегородки, которые несложно снести, получив разрешение у регулирующих органов. Кроме того, не так давно на рынке появилось крайне интересное ноу-хау – квартиры-трансформеры. Эта модель квартир, заимствованная у западных девелоперов, предусматривает в качестве межкомнатных стен передвижные перегородки, позволяющие зонировать пространство в любое время без особых усилий.

Что же выбрать?

Рынок первичной недвижимости действительно богат на разнообразные предложения. Чтобы не растеряться в этом огромном объёме, необходимо сразу для себя решить, какой именно должна быть ваша идеальная квартира, и не отступать от этого решения ни при каких обстоятельствах. Стоит выделить основные требования к будущему жилью, например, наличие или отсутствие смежных комнат, достаточное пространство для большого шкафа в прихожей, отсутствие длинных коридоров, которые просто бесполезно «съедают» и без того недешёвые квадратные метры или пожелания к размеру и расположению окон в квартире. И если, в конечном итоге, ни одно из существующих предложений вас не удовлетворит, то всегда можно обратить своё внимание на свободные планировки квартир в новостройках и разработать идеальное жилище самостоятельно.