Содержание
В чем разница взаимодействия с застройщиком или риелтором при покупке квартиры в новостройке Фото: NVS my world/
При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.
Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.
Эксперты в этой статье
Риелторы:
- председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
- управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая
Девелоперы:
- директор по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константин Тюленев
- коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов
Есть ли разница в цене
Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.
В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.
Дополнительные платы
В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.
При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.
От застройщика вы узнаете все из первых рук, но он не готов на сложные сделки (Фото: Сергей Коньков/ТАСС)
Особенности взаимодействия с застройщиком
Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:
- информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
- ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
- возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.
К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:
- ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
- дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.
У риелторов — больше вариантов подбора квартиры, но зачастую не очень клиентоориентированные менеджеры
Особенности покупки новостройки через риелтора
В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.
Основные плюсы при таком взаимодействии:
- большой выбор. Риелторское агентство работает с десятками объектов. Если клиент не может определиться, какая квартира ему нужна, брокер поможет выбрать проект, планировку;
- экономия времени. При работе с риелтором вам не потребуется просматривать многочисленные проекты девелоперов, обзванивать и выезжать на каждый подходящий. Брокер должен по запросу предоставить вам шорт-лист жилых комплексов согласно вашим параметрам;
- интересы покупателя. Риелтор не заинтересован продать квартиру в конкретном жилом комплексе или определенной компании, поэтому при выборе квартиры в новостройке он выступает на стороне покупателя;
- ипотека. Агентство недвижимости может отправить заявку практически во все банки и затем помочь клиенту выбрать максимально выгодную для него ипотечную программу. Это особенно важно для тех, кто еще не определился, какой именно жилой комплекс рассматривать для покупки квартиры;
- сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.
В работе с риелторским агентством есть и минусы:
- дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и т. д. за дополнительную плату. Это может быть и плюсом, так как у некоторых застройщиков нет таких услуг;
- неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с брокером низкой квалификации. Таких специалистов можно встретить в любых сферах услуг. Менеджер по продажам со стороны застройщика полностью ведет сделку, для него не имеет значения, пришел клиент с агентом или по рекламному каналу. Даже если агент окажется недостаточно квалифицированным, менеджер по продажам застройщика поможет с подбором объекта и возьмет на себя оформление сделки, считает коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов.
Задачи девелопера
Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.
Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:
- Подбор объектов для строительства (реконструкции);
- Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
- Сбор необходимой разрешительно документации, согласования с государственными органами;
- Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
- Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
- Модификация и Тем, чтоб изменить уже построенные здания.
- Привлечение подрядных организаций;
- Иные текущие задачи.
Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.
Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Бакулина, Анна Александровна, 2007 год
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1.от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть II от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть III от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ, с изменениями и дополнениями).
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть I от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ, часть II от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ, с изменениями и дополнениями).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3. (с изменениями и дополнениями).
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.
5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).
6. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями).
7. Федеральный закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» (с изменениями и дополнениями).
8. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель».
9. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли».
10. Закон г. г. Москва от 14 мая 2003 г. N 27 «О землепользовании и застройке в городе г. Москва» (с изменениями и дополнениями).
11. Закон Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с изменениями и дополнениями).
12. Постановление Правительства г. Москва от 13 апреля 2004 г. N 236-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства г. Москва от 3 июня 2003 г. N 417-ПП».
13. Письмо Госкомимущества РФ от 29 декабря 1994 г. N ВП-19/11208 «Об определении цены на земельные участки».
14. Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве».
15. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 «Об утверждении индексовизменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».
16. Постановление Правительства Московской области от 20 декабря 2004 г. № 775/50 «О нормативной цене земли в Московской области в 2005 году».
17. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519).
18. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р).
19. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р).
20. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. (Приложение № 2 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 № 66).
21. Адельмейер М. Опционы KOJIJI и ПУТ: Экономическое и математическое содержание опционов. М.,2004 г.
22. Акимов В.В., Макарова Т. Н., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Экономика отрасли (строительство). М., 2005 г.
23. Белокрыс А., Болдырев В., Олейник Т. Основы оценки стоимости недвижимости. М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г.
25. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. К: Ника-центр, 1999 г.
26. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. М: Финансы, ЮНИТИ-ДАНА, 1999 г.
28. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М.: Олимп-Бизнес, 1997 г.
29. Бродский М.Н., Бродский Г.М. Право и экономика: инвестиционное консультирование. СПб., 1999 г.
30. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций.1391. СпБ., 2003 г.
31. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г.
32. В. В. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. СпБ., 2004 г.
33. Вахрин П.И., А. С. Нешитой А.С. Инвестиции. Учебник. М: Дашков и Ко, 2005г.
34. Верещагин С.А. Строительство: бухгалтерский и налоговый учет у инвестора, заказчика и подрядчика. М., 2004 г.
35. Вершигора Е.Е. Менеджмент. М: ИНФРА-М, 1999 г.
36. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. М: Бизнес-пресса, 2005 г.
37. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснования. СпБ., 2003 г.
38. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1997 г.
39. Грачева М.В. Анализ проектных рисков. М: Финстатинформ, 1999 г.
40. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. М., 2000 г.
41. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М: «Интерреклама», 2003 г.
42. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М: Альпина Бизнес Букс, 2005 г.
43. Дерил Норткотт. Принятие инвестиционных решений: пер. с англ, под ред. А.Н.Шохина. М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997 г.
45. Железный В.Б. Инвестиционные параметры незавершенных строительных объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов. М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г.
46. Игонина Л.Л. Инвестиции. М.: Юристъ, 2005 г.
47. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. Учебник. М: Юнити-Дана, 2005 г.
48. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью: Жилые и нежилые помещения, земельные участки: Оценка недвижимости; Государственная регистрация; Нотариальное оформление; налогообложение. М., 2002 г.
49. Карлберг К. Бизнес-анализ с помощью Microsoft Excel, 2-е издание.: Пер. с англ. М.: Издательский дом «Вильяме», 2003 г.
51. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно гражданского назначения и оценка их стоимости. М., 1997 г.
52. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М: Финансы и статистика, 1998 г.
53. Кожевников Д. Применение моделей «реальных опционов» для оценки стратегических проектов. М.: МФТИ, 2001 г.
54. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М., Норма, 2004 г.
55. Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. М., Дело, 2004 г.
56. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект. М.:БЕК, 1996 г.
57. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М., Экономика, 2004 г.
58. Макаренков Н.Л. Инвестиции. М., Феникс, 2003 г.
59. Макмилан Л.Г.Опционы как стратегическое инвестирование : 3-е издание, М., 2003 г.
60. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. СпБ., 2003 г.
61. Макэлрой К. Азбука инвестирования в недвижимость, М: Попурри, 2005 г.
62. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента, М., 2003 г.
63. Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости», СПб: МКС, 2003 г.
64. Орлов С.В. , Попов М.В. Комментарий к Закону города г. Москва «О землепользовании и застройке в г. Москва». М, 2004 г.
65. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учебное пособие. Юнити- Дана, 2002 г
66. Орлова Е.Р. Оценка инвестиций. М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г.
67. Оценка недвижимости: Учебник (под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.) М., 2002 г.
68. Пейзер Р.Б., Фрей А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. М: UDP, 2003 г.
69. Постюшков А.В Оценочный менеджмент. М., 2004 г.
70. Руководство по оценке эффективности инвестиций, утв. Миэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21.06.1999 г. № ВК 477.
71. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 2002 г.
72. Тэпман J1.H Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов. М., 2002 г.
73. Управление инвестициями: в 2-х т./ В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. М: Высшая школа, 1998.
74. Фальцман В.К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. -М: ТЕИС, 1999 г.
75. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика: пер. с англ. М: «ДелоЛТД», 1995 г.
76. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М: Дело ЛТД, 1997 г.
77. Шапкин А.С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. М: Дашков и Ко, 2005 г.
78. Шарп Уильям Ф., Александер Гордон Дж., Бейли Джеффри В. Инвестиции. М., Инфра-М, 2003 г.
79. Ближе к стандартам.//Вестник McKinsey 2003 г., №2.
80. Капиталовложения: как сэкономить 25%//Вестник McKinsey, 2002 г., №1
81. Козырев А. Н., В.Л. Макаров В.Л. О перспективах метода реальных опционов в профессиональной oneHKe.//www.appraiser.ru
82. Козырь Ю. Применение теории опционов в практике oneHKH./Avww.appraiser.ru
83. Лекомцева Ю.Г., Селедкина Г.Г. Определение оптимального соотношения собственных и заемных средств при финансировании проектов.// Промышленная энергетика, 1997 г., №8.
84. Меладзе В.Э. Стохастические методы в оценке бизнеса.// Вопросы оценки, 2002 г., №2.
85. Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков// www.appraiser.ru
86. Москвин В. Кредитование инвестиционных проектов.// Инвестиции в России, 1999 г.,№№ 3,4.
87. Недвижимость и цены, 2006 г., №9 (157).
88. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов.//Финансовый директор, 2004 г., № 7.
89. Пирогов Н.К. Реальные опционы и peaльнocть.//www.appraiser.ru
90. Применение теории опционов для оценки компаний.//Рынок ценных бумаг, 2000 г., №12.
91. Реальная сила реальных опционов.//Вестник McKinsey, 2002 г., №1
92. Скрытый потенциал капиталовложений.//Вестник McKinsey, 2002 г., №1
93. Рынок недвижимости России: прогнозирование с помощью наивных MOfleneii//www.investzem.ru.
94. Слепов В.А. Инвестиции как фактор экономического роста.// Финансы, 1999 г., № 1.
95. Стратегия в условиях неопределенности.//Вестник McKinsey, 2002 г., №1
96. Сыпченко С. Классификация инвестиций в западной и отечественной экономической науке.// Инвестиции в России, 1998 г., №8.
97. Управление стоимостью компании .//Вестник McKinsey, 2002 г., №1
98. Шведов А.С. О математических методах, используемых при работе с опционами.// Экономический журнал ВШЭ, 1998 г.,№ 3.
99. Bart Lambrecht, William Perraudin. Real Options And Preemption Under Incomplete Information. 1999 r.
100. Black F., Scholes M. The Pricing of Options and Corporate Liabilities//Journal of Political Economy. 1973 r.
101. Childs P., Triantis A. Dynamic R&D Investment Policies, 1997 r. Working Paper, Universities of Kentucky and Maryland.
102. David Kellogg and John M. Charnes. Real-Options Valuation for a Biotechnology1. Company.
103. Dixit A., Pindyck R. Investment under Uncertainty. Princeton University Press, 1994 r.
104. Eduardo S. Schwartz and Mark Moon. Rational Pricing of Internet Companies. 2000 r.
106. Jackson M., Staunton M. Advanced Modelling in Finance using Excel and VBA//John Willey & Sons, Ltd, Chichester, 2004.
108. Jing-zhi Huang, Marti G. Subrahmanyam. Pricing and Hedging American Options: A Recursive Integration Method. 1996 r.
109. Majda S., Pindyck R. Time to Build, Option Value and Investment Decisions//Journal of Financial Economics. 1987 r. Vol. 18.
111. Miles M., Berens G., Weiss M. Real estate development: principles and process. Third edition // Urban Land Institute, 2005.
112. Myers S., Majd S. Abandonment Value and Project Life, 1990 r. Advances in Futures and Options Research. Vol. 4.
114. Timothy Luehrman. Capital projects as real options: An introduction. HBS, 1995 r.
115. Timothy Luehrman. Investment opportunities as real options: getting started on numbers. HBR, juli-august 1998 r.
Рекомендации преподавателей первого потока Программы: Профессионал по управлению девелоперскими проектами от Школы профессионального девелопмента – UrbanLand.PM
25-го июня 2018 года состоялся выпуск студентов Первого потока Программы (видео). Студентами стали проектные менеджеры, руководители инвестиционно-строительных проектов, собственники генподрядных организаций, представители Службы заказчика, архитекторы, специалисты рынка недвижимости и начинающие девелоперы. Обучение длилось 4 месяца. В рамках Программы 17 преподавателей-практиков поделились со студентами своим опытом и знаниями. А в июне, в рамках education tour (видео), студенты посетили проектные офисы ведущих девелоперских компаний Варшавы: Ghelamco Polska, PA Nova Polska, Gleeds Polska, CBRE Global Investors, Equilis, Europtima, а также поучаствовали в производственных совещаниях компании «GEOS” на строительных площадках в Киеве.
В этом материале мы собрали несколько рекомендаций преподавателей Программы о том, какие «витамины» необходимы для успешной реализации строительного или девелоперского проекта.
По мнению Ричарда Пейзера (Urban Land Institute), залог успеха девелоперского проекта зависит от местоположения участка, доступа к капиталу, знания рынка и спроса, а также наличия связей с местным истеблишментом. Это стратегические решения, влияющие на проект в целом, а вот на успешную реализацию такого проекта и возможность довести начатое до конца влияют тактические решения.
- В начале делайте то, что нужно делать в начале
О проактивном подходе к работе и о том, насколько тщательно нужно подходить к идентификации стейкхолдеров Вашего проекта, сбору их требований и детальной проработке концепции, говорит Андрей Некрасов, Руководитель проектов и программ Arricano Real Estate «если фундамент заложен неверно, то в лучшем случае у вас получится Пизанская башня”. По его словам, при проектировании торгового центра необходимо заранее учитывать пожелания якорных арендаторов, чтобы потом не пришлось ломать уже построенное.
В особенности, эта рекомендации важна, если Ваш будущий проект будет иметь специальное назначение. На примере реализованных проектов строительства клиник ведущих медецинских сетей, Юлия Двораковская рассказала о том, какую роль в таком проекте играет раздел проектной документации ТХ (технологические характеристики) и взаимодействие с тем, кто в будущем, будет монтировать оборудование в этом помещении или использовать его по специальному назначению.
- Настройте поток коммуникаций в точки принятия решений и управляйте изменениями
Сергей Федорик, Куратор проекта строительства зернового терминала M.V. Cargo для международной корпорации Cargill учил студентов правилам эффективной деловой коммуникации. Успех любого строительного проекта, особенно, когда команда управления состоит из нескольких десятков человек, а количество спонсоров, заказчиков и стейкхолдеров измеряется килограммами договоров, во многом зависит от того, насколько эффективно настроен поток коммуникаций.
Создайте для своего проекта Матрицу ответственности и Матрицу вовлечения. В этих управленческих документах Вы зафиксируете, кто из участников проекта на что и как может повлиять, и какие решения тот или иной человек полномочен принимать, а также, как часто и какого уровня информацию необходимо предоставлять обозначенным заинтересованным сторонам проекта. Важно, чтобы Ваши сообщения соответствовали контексту пересылаемого содержания и доносили нужный посыл адресату, для этого нужно соблюдать элементарные «правила гигиены деловой переписки».
По словам Елены Шаровой, руководителя строительных проектов, (PMP)® для эффективного управления принятыми решениями и их реализацией, в проекте должен быть внедрён интегрированный контроль изменений. Версии последних принятых документов должны быть всегда на виду, а с актуализированными планами управления проектом, паспортом (уставом) проекта и прочими управленческими документами должны быть ознакомлены все ключевые участники строительного проекта, как внутренние, так и внешние (подрядчики и поставщики).
- Идентифицируйте риски и постоянно их мониторьте
Риск-менеджмент является неотъемлемой частью работы Руководителя или менеджера строительного и девелоперского проекта. Но, в особенности это касается разрешительной документации на пользование земельным участком, работы с общественным мнением и соблюдения правил охраны труда и техники безопасности.
Райков Игорь, директор компании INGER grad, настоятельно рекомендует начинать с изучения градостроительной ситуации территории, проверки наличия заложенных ограничений в детальный план территории или план зонирования, определения классификации будущего объекта строительства по «ДКБСу» (Державний класифікатор будівель та споруд) и интеграции этого названия в связке: целевое назначение в документах на землю = функционал в градостроительной документации города = наименование объекта строительства в градостроительных условиях и ограничениях и разрешении на начало строительных работ.
Многие девелоперы – визуалы, им хочется сразу нарисовать эскиз и представлять, как это будет выглядеть на местности. «Мой совет перед тем, как приступать к проработке эскиза, проведите тщательный анализ градостроительных ограничений, составьте дорожную карту и двигайтесь по ней. Иначе, будете вынуждены перерисовывать эскиз и менять концепцию по несколько раз, в процессе приведения проекта в соответствие с зоннингом и ограничениями».
Александр Дидык, Директор департамента разрешительной документации City One Development учит тому, что в первую очередь необходимо определиться с терминологией, и разобраться какие именно работы Вы собираетесь проводить (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и т.д), а уже потом идти по процедуре их проведения.
«Перед тем, как самостоятельно увеличивать этажность или проводить любые другие работы, которые приведут к изменению проектной документации, помните – что не все проведенные изменения можно согласовать в органах строительного контроля, а также то, что любые изменения в проектной документации подлежат повторному прохождению экспертизы. Прежде чем начинать какие-либо работы – лучше проконсультироваться с экспертом, потому что нужно понимать весь процесс от начала и до конца» говорит Юрий Хапко, адвокат, старший партнер, руководитель практики строительства и капитальных инвестиций юридической фирмы «TOTUM”.
Анна Кирий, основательница «Архитектурно-проектного бюро Анни Кирий” среди основных факторов рисков выделяет такие: разное понимание Руководителем проекта (РП) и ГАПом реальных объемов работ, а также разные ценностные и коммуникационные поля РП и ГАПа и рекомендует тщательно подходить к проектно-изыскательным работам на ранней стадии, а также максимально визуализировать конечный результат, так, чтобы Заказчик понимал, как Проект и его элементы будут выглядеть вживую.
Особое место среди основных факторов риска в строительстве занимает общественное мнение. «Работу с общественным мнением необходимо начинать не тогда, когда активисты блокируют Вашу строительную технику, а еще до получения разрешений и установки строительного забора» говорит Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Red Community. «Привлекайте в свои проекты активистов-урбанистов. Будьте открытыми и честными. Пройдите по району и близлежащим домам. Расскажите о своем проекте, соберите «боли» местных жителей и учтите их в Проекте. Возможно, Вы сможете привлечь местное население на свою сторону строительством детской площадки или ремонтом подъездной дороги. В длительной перспективе это гораздо выгоднее, чем: титушки, милиция и ополчившиеся соседи».
- Выстраивайте с Подрядчиками доверительные отношения, но держите их в узде
Закупки и работа с Подрядчиками были, есть и будут «злачной» темой для обсуждения в курилках. Андрей Рыжиков, Директор компании DC Evolution, Коммерческий директор компании UTG, рекомендует использовать понятные и прозрачные процедуры проведения тендеров и закупок. В обязательном порядке закреплять за проектом «контракт-администратора» который будет вести Реестр договоров. А внутри компании ввести свой внутренний рейтинг поставщиков и подрядчиков для того, чтобы при принятии решения о закупке, учитывать то, как эта компания выполняла обязательства в прошлом. И конечно же, ничто так не укрепляет отношения, как детально прописанный договор с существенными условиями, санкциями и границами ответственности. Попробуйте адаптировать под свои нужды договоры FIDIC (международная федерация инженеров консультантов).
Кроме закупок, на постсоветском пространстве «хромает» и техника безопасности. Сергей Федорик советует перед первым выходом на строительную площадку определить жесткие, но справедливые правила соблюдения норм ОТ и ТБ. Например, можно договориться с Руководителем подрядной строительной компании, что за неиспользование каски на Вашем объекте сотрудниками Подрядчика, этот рабочий день учитывается при закрытии Актов выполненных работ. Для этого оптимально, чтобы с Вашей стороны были наняты ответственные инспекторы по охране труда и технике безопасности, а для контроля качества скрытых работ – Ваш независимый инспектор по техническому надзору.
- Автоматизируйте Планирование, Исполнение, Мониторинг и контроль работ
Следите за сроками и деньгами каждый день. Сравнивайте объем фактически выполненных работ с плановым. Составьте заранее продуманный график финансирования Проекта для Вашего спонсора, иначе в нужный момент Вы не сможете рассчитаться с командой проекта, подрядчиками или поставщиками. А учитывая большую конкуренцию за трудовые ресурсы и эмиграцию в Польшу, может случится так, что команду придётся собирать заново и не факт, что новые специалисты окажутся такого же уровня, как и предыдущие.
Используйте автоматизированное программное обеспечение для управления строительными проектами – MS Project, Primavera, Spider Project и прочие.
- Используйте технологии там, где уместно и экономически оправдано
Массовое распространение сегодня получают инновационные методы проектирования: BIM (Building information modeling) и алгоритмическое проектирование. Андрей Денисенко, BIM-manager ARCHIMATIKA, акцентирует внимание на том, что BIM – это не программа или алгоритм. Это – подход к проектированию и обмену информацией между инженерами и архитекторами, который впоследствии позволяет сократить расходы на строительство, оперативно вносить изменения в проект и влиять на результат.
- Сохраняйте и распространяйте накопленный опыт
И самое главное, для того, чтобы дважды не наступать на одни и те же «грабли», занимайтесь «патологоанатомией» своих проектов, изучайте провалы и успехи, документируйте результаты своего труда, сохраняйте накопленный опыт, распространяйте его среди коллеги по проектному офису и используйте извлеченные уроки в Ваших будущих проектах. Систематизируйте этот процесс, иначе накопленные знания будут уходить к конкурентам вместе с Вашими сотрудниками.
Пусть Ваши девелоперские и строительные проекты будут реализованы вовремя и в рамках бюджета!
Регистрируйтесь на Второй поток Программы: Профессионал по управлению девелоперскими проектами: https://school.urbanland.pm
Уже прочитали: 5 339
